不動産Q&A
不動産のお取引は複雑でわかりづらい事柄がたくさんあります。このページでは、不動産に関しての「よくある質問」を掲載しています。
購入に関して
自己資金はどれくらい必要？
不動産を購入される際には、契約印紙、登記費用、仲介手数料、固定資産税清算金などの諸費用が必要になります。（物件価格の6〜9％程度）。 ※銀行などで融資を受ける場合は、火災保険料、事務手数料なども別途必要になります。
購入後にかかる費用は？
不動産を購入した場合、不動産取得税（不動産取得後1度だけ）と、固定資産税（毎年）が課税されます。不動産取得税は、購入後1年以内に納付通知書が送られてきます。固定資産税は、購入の翌年から毎年納付通知書が送られてきます。その他にも町内会費や自治会費などの会費がかかる場合があります。
手付金はどれくらい必要？
売買価格の10％相当額を手付金として売主に支払う場合が一般的です。売主、買主双方の交渉によって手付金の額を下げることもできますが、手付金を放棄し、契約を解除することができることから、少額の手付金はあまり望ましくないと考えられています。手付金として支払われた金額は、決済時の支払い金額に充当されます。
不動産購入の際にかかる消費税は？
売主が宅地建物取引業者などの課税業者の場合は、建物に対して消費税が課せられますが、一般的な不動産売買（売主が個人）では、売買価格に対して消費税が課せられることはありません。※投資用不動産の売買に関しては、課税される場合があります。
不動産を購入する前のチェックポイントは？
価格や設備状況はもちろんですが、特にチェックしておきたいのは築年数です。昭和56年6月1日以降に建てられた住宅（新耐震基準）なら、住宅ローン減税や補助金利用など様々な優遇措置を受けることができます。しかし、それ以前に建てられた建物（旧耐震基準）だと、そのような優遇措置を受けれない場合があります。
その他にも、インスペクション（建物状況調査）が受けられた建物かどうかが上げられます。インスペクションが受けられた建物だと、建物の不具合や劣化状況が事前に調査されているので、修理やリフォーム箇所の特定もスムーズに行えます。購入後のトラブルも未然に防ぐことができるので、売主、買主共に安心して不動産の取引を行うことができます。
売却の場合
不動産の査定価格はどのようにして決まるの？
周辺の販売事例や相場情報など、様々な項目を調査・勘案した上で金額が算出されます。査定価格は、 あくまで売るための参考価格ですので、最終的には売主が決定します。
不動産を売却するのに必要なものは？
主に、身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票・登記識別情報（権利証）・固定資産税評価証明書が必要になります。上記の書類は、成約時に必要になりますので、買主を見つけるまでの初期段階では不要です。参考のため、査定段階に固定資産税評価証明書をお預かりする場合があります。
不動産を売却するのに必要な費用は？
不動産を売却される際には、契約印紙、仲介手数料などが必要になります。売却後は、不動産譲渡所得税が課税されます。
不動産を売却すると、譲渡所得税がかかります。
不動産譲渡所得税（所得税+住民税）とは、不動産売却により生じた所得（利益）に対してかかる税金です。売買不動産の所有期間が5年を超えるの場合は、20.315％。所有期間5年以下の場合は、39.63％が利益に対して課税されます。当時購入した価格より低く売却した場合など、譲渡利益が出なかった場合は課税されません。その他にも「マイホームを売却した場合の3,000万円の特別控除」など、特例として控除が受けられる場合があります。
売却前の注意点
不動産の売却は、所有者本人でなければ行えません。例えば、亡くなった親の不動産を売却するには、まず相続手続きを行い、所有権を移転してからでないと、売却することができないのです。その他にも、共有名義の不動産を売却する場合は、必ず所有者全員の同意が必要になります。売却を検討される場合は、まず、所有者が誰なのかをご確認ください。
広告をせずに売却することも可能ですか？
もちろん、広告をせずに売却もできますが、極端に成約率が下がります。その期間も、売主は管理義務（固定資産税の支払い、建物維持費、草刈りなど）がありますので、あまりお勧めはしません。
借りる場合
敷金や礼金とは？
敷金とは、借主が貸主へ預けておく保証金のようなものです。何らかの理由で家賃を払い続けることができなくなった場合や、借主の不注意で発生した設備の汚損や破損の修繕費を、借主が支払えない場合などにも、敷金から補填することができます。基本的に敷金は全額戻ってきますが、このようなトラブルがあった場合は、その費用を差し引いた額が戻ってきます。
礼金とは、貸主に対して支払う謝礼金のことをいいます。もともと礼金とは、戦後の「部屋を借りる際に渡していた寸志」に似た謝礼金の名残が今も残っていると言われます。敷金とは異なり、解約時には戻ってきません。
借りる際にかかる費用は？
一般的には、
●前家賃（入居日から月末までの家賃と、翌月の家賃）
●敷金や礼金（1〜3ヶ月分）
●仲介手数料（1ヶ月分）
●火災保険料（建物規模、保険内容により異なります）
●家賃保証料（1ヶ月分程度）
が必要になります。
借りる際に必要なものは？
一般的には、印鑑・身分証明書・住民票や所得証明書・連帯保証人の印鑑証明書などが必要になります。
毎月の賃料以外に必要な費用は？
電気代や水道代、管理費用、駐車場代があげられます。
無理のない賃料の目安は？
一般的に収入の30%ほどが目安になると言われます。それ以上ですと後々の賃料等の支払が困難になることも考えられます。
貸す場合
家賃はどのようにして決まるの？
近隣の事例や家賃相場などを調査し、比較検討を行い、適正価格が算出されます。家賃価格は最終的に、貸主が決定します。
貸すときはリフォームしないといけない？
そんなことはありません。「リフォーム済み物件」だと、初期投資が少なく、借りやすいメリットもありますが、建物の古さや趣を活かした、自分好みのリフォームを考えている借り手からすると、手の加えられていない、そのままの空間が好まれる場合があります。
入居者とのトラブルや家賃滞納が不安。
入居申し込みの際は、必ず入居審査を行います。入居希望者へ接客対応する際にも、近隣トラブルや問題を起こしそうな人物ではないか人物評価を行い、できるかぎり不良入居者を排除いたします。
家賃収入には確定申告が必要。
不動産の家賃収入は「所得」とみなされるため、確定申告が必要になります。家賃収入全てに対して課税されるのではなく、家賃収入額から火災保険料や管理費用、固定資産税などを差し引いた額に対して課税されます総所得額により税率が変化しますので、詳細は税務署へお問い合わせください。
火災保険に加入しないといけない？
契約時に借主に加入いただく保険（借家人賠償責任付保険）は、借主が起こした失火などの補償であり、落雷や放火による損害等は補償されません。これらを補償するために、貸主様には、建物の火災保険に加入いただく必要があります。
